全國首單公共租賃住房類REITs產(chǎn)品——“國開-北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專項計劃”（下稱專項計劃）于8月18日成功發(fā)行，開啟了公租房私募REITs的新篇章。由國家開發(fā)銀行和北京金控集團擔任專項計劃統(tǒng)一協(xié)調(diào)人，國開證券為專項計劃管理人和主承銷機構，北京保障房中心為專項計劃資產(chǎn)服務機構，首都建設投資引導基金擔任基金管理人，底層資產(chǎn)為北京保障房中心持有的公共租賃住房。

該專項計劃發(fā)行總額4億元，其中，優(yōu)先級規(guī)模3.8億元，次級規(guī)模0.2億元，期限18（3+3+3+3+3+3）年，優(yōu)先級證券評級為AAA。該專項計劃發(fā)行時獲得銀行、公募基金等投資人踴躍認購，最終，本期產(chǎn)品優(yōu)先級票面利率3.35%，創(chuàng)今年以來不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品新低，創(chuàng)公租房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有史以來最低。

作為全國首單公租房私募REITs產(chǎn)品，本次專項計劃得到了北京市政府和各級單位的高度重視與大力支持，以及證監(jiān)會、上交所等主管部門的悉心指導，為公租房資產(chǎn)開展私募REITs融資所涉及的各個環(huán)節(jié)，包括資產(chǎn)估值、資產(chǎn)轉讓、稅務處理等探明了道路，為公租房資產(chǎn)合法合規(guī)開展私募REITs融資進行了有益探索，對公租房公募REITs的推出起到了重要的引導作用。

本次專項計劃具有諸多創(chuàng)新特色：通過市場化方式創(chuàng)新使用私募REITs作為融資工具，有效盤活了存量公租房資產(chǎn)，提升了公租房企業(yè)的融資能力；由資產(chǎn)評估價值決定公租房的融資規(guī)模，提升了公租房資產(chǎn)依靠自身價值融資的空間；存續(xù)期只付息不還本的產(chǎn)品結構，降低了公租房企業(yè)的負債償還壓力；私募REITs加大了對中低收入家庭住房的支持力度，對促進住房租賃市場健康可持續(xù)發(fā)展、建立“多主體供應、多渠道保障、租購并舉”的住房制度具有重要引導與示范意義。

本專項計劃的資產(chǎn)服務機構——北京保障房中心作為北京市進一步深化住房制度改革，探索創(chuàng)新市場化、專業(yè)化保障性住房供應和管理機制的住房保障政策實施平臺和落地平臺，主要承擔市級保障性住房投融資、建設收購和運營管理三大職能。作為北京最重要的公租房持有主體，目前北京保障房中心資產(chǎn)總額超1200億元，所有者權益超520億元，持有公租房項目120余個，房源近13萬余套，投入運營項目百余個，代持共有產(chǎn)權住房政府產(chǎn)權份額近5萬套，累計幫助20多萬居民改善了居住生活條件。

本次專項項目協(xié)調(diào)人為國家開發(fā)銀行和北京金控集團。國家開發(fā)銀行為我國中長期投融資領域的主力銀行，以“增強國力、改善民生”為使命，緊緊圍繞國家經(jīng)濟重大發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮中長期投融資和綜合金融服務優(yōu)勢。保障性住房建設是重大民生工程，國開行始終堅持“房住不炒”定位，大力支持保障性住房建設。截至2020年末，累計發(fā)放保障性住房貸款4.98萬億元，切實發(fā)揮保障性住房融資主渠道作用，近年來，國開行落實國家租購并舉戰(zhàn)略部署，加大力度推進租賃住房建設，因地制宜設計融資模式和金融產(chǎn)品，積極推動住房租賃融資模式創(chuàng)新。